最近，李兴龙正忙着到各地公司开展指导工作。

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3月中旬，李兴龙到华东公司调研指导，并实地踏勘了上海2023年首批集中供地多宗拟出让地块。在今年的上海首批土拍中，中铁房地产集团华东有限公司拿下奉贤西渡地块，又与万科联合斩获最贵的闵行梅陇地块进军新发展区域。

之后，李兴龙又相继前往南沙公司、中南公司、北方公司、华南公司，在听取工作汇报、视察在建项目之余对多个意向地块进行考察。

2020年11月，吴仕岩退休，李兴龙接过权杖，担任中国铁建地产集团党委书记、董事长，至今已两年有余。自1994年加入中国铁建以来，李兴龙从基层岗位做起，一直效力至今。被调到中铁建房地产集团时，李兴龙正在中铁建开发公司担任成本经理，其后他历任房地产集团市场发展部开发主管，中铁地产（成都）开发公司和四川公司执行董事、总经理及法定代表人，集团董事、总经理等职务。

作为中国铁建的全资子公司，中铁建房地产背靠一艘“万亿级航母”，有着天然优势。2022年，中国铁建实现营业收入约1.1万亿，利润总额378.25亿元，净利润317.53亿元，较2021年分别同比增长7.48%、7.60%、8.32%。

借着中国铁建的扩张版图，截至2022年底，中铁建房地产在国内北京、上海、广州、天津、成都、杭州、合肥等城市以及海外莫斯科45个城市布局239个项目。

现有项目总建筑面积约7700万平方米，已开发面积约6400万平方米，已实现京津冀、长三角、珠三角等主要城市群的全面布局。

另一方面则是融资优势。2022年年报显示，铁建房地产账上有255.15亿元的借款来自关联方中国铁建。这些借款最早从2020年6月开始，当中，有110亿元需要在今年6月到期偿还。

在融资渠道并不畅通的2022年，中铁建房地产不断通过“借新还旧”的方式来维持资金周转，期去年共发行6笔债券，发债时间集中在上半年，合计80亿元，债券种类包括公司债、小公募和中期票据等，用途多为几乎全部为偿还旧债。

今年，中铁建房地产继续借新还旧的步伐。1月3日，中铁建房地产发布2023年度第一期中期票据募集说明书，拟发行上限22亿元的中期票据，基础发行规模为0亿元，期限3+2年，募集资金均用于偿还到期债务融资工具“18铁建房产MTN001”。据悉，该债券于2023年1月19日到期，期限5年，票面利率4.3%，拟偿还金额22亿元。

今年3月，中铁建房地产又拟面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模为不超过25亿元（含25亿元），本期债券为5年期固定利率债券，募集资金拟用于偿还有息债务。

合并利润表范围内，中铁建房地产在2022年实现营业收入400.38亿元，同比增长35.64%；归属于母公司股东的净利润为18.75亿元，同比下滑34.35%。

陷入增收不增利的困局，或与其较低的毛利水平有关。2022年，该公司整体毛利率13.65%，不仅相比上年有进一步的下降，相比较之下也低于行业平均水平。

期内，中铁建房地产实现净利润20.12亿元，但经营活动产生的现金净流量仅为5.77亿元，经营活动产生的现金流量净额与净利润水平相差较多，主要系中铁建房地产土地竞买支付保证金及合作项目往来支出较多导致经营活动产生的现金流出规模较大所致。

筹资活动来看，中铁建房地产在期内筹资活动现金流入共计541.66亿元，相较于2021年末的489.09亿元上升10.75%，同时，偿还债务支付的现金为472.24亿元，相较于2021年末的388.33亿元上升21.6%。

截至2022年末，中铁建房地产的现金及等价物净增加额15.49亿元，比上年同期66.3亿元的大幅减少76.63%，期末现金及现金等价物余额为140.57亿元。值得注意的是，其受限货币资金的账面价值为141亿元。

持续的借入资金，也推高了中铁建房地产的负债规模。报告期末，中铁建房地产合并报表范围内的公司有息债务余额为922.80亿元，同比变动2.19%。

另外，中铁建房地产合并口径的资产负债率始终在80%以上的高位。2022年末，中铁建房地产合并口径的资产总计为2302.94亿元，负债总计为1876.94亿元，资产负债率为81.5%，2020年和2021年则分别为83.7%和83.1%。

在一众央企地产商中，这样的负债率并不算低。2022年，保利发展资产负债率78.09%，华润置地资产负债率68.40%，中海 地产资产负债率59.15%，招商蛇口资产负债率67.91%，中国金茂资产负债率73.29%。另外，同未上市的电建地产，2022年资产负债率71.68%，2021年为75.9%。

就中铁建房地产自身而言（非合并范围口径），其在2021年末和2022年末的有息债务余额分别为600.04亿元和647.75亿元，报告期内有息债务余额同比变动7.95%。

在其存续的公司信用类债券中，公司债券余额183亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额129.9亿元，且共有35.90亿元公司信用类债券在2023年5至12月内到期或回售偿付。

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